Общие принципы и рекомендации
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
2015 год
Принципы гражданского контроля в сфере управления многоквартирными домами
Если мы говорим о гражданском контроле в сфере управления многоквартирными домами (МКД), то понимаем, что речь идет об ОБЩИХ интересах жителей ВСЕГО дома, а не только отдельной квартиры или даже подъезда, об ОБЩЕМ имуществе всех собственников, да и нанимателей это затрагивает «по полной программе». А таких интересов достаточно:
- Содержание общего имущества.
- Текущий ремонт.
- Капитальный ремонт.
- Качество коммунальных услуг.
- Расходы на общедомовые нужды (ОДН).
- Состояние придомовой территории.
Проблема состоит в том, что интересы конкретного дома также заслоняют интересы группы домов, квартала, микрорайона, как интересы конкретного собственника в отношении СВОЕЙ квартиры заслоняют понимание того, что и в целом в доме должен быть высокий уровень комфортности и безопасности.
Поэтому при проведении гражданского контроля в своем доме мы отслеживаем те моменты, которые касаются ВСЕХ жителей.
Нельзя объять необъятное. Конечно, нам хочется всего и сразу. Особенно, если мы этим еще не занимались. Для начала надо выбрать один, два, три показателя (из десятков и сотен), на них отработать небольшие технологии, наладить взаимодействие или хотя бы какие-то элементы обратной связи с управляющей компанией (УК). Это потом мы учимся составлять планы текущего ремонта, сложнее – с составлением графика услуг по содержанию, еще сложнее – контроль выполнения смет, соответствия проектной документации реально производимым работам, налаживаем рабочий контакт с УК «по звонку». Да не с директором, а с тем, кто реально и быстро может решить проблему, организовать доступ в подвал, на крышу, доступ к нужным документам – мастером, специалистом по работе с потребителями, инженером.
Опыт и в Перми и в других городах говорит о том, что все это можно сделать. Маленькие победы создают устойчивость нормальной атмосферы в доме, многие люди предлагают свои решения и начинают их воплощать в жизнь.
Мы видим, особенно по центральным телеканалам, в «желтой прессе» типа «АИФ», насколько страна болеет очень специфическим заболеванием – «юридизмом». Все ищут, на основании какой статьи можно наказать, уничтожить, лишить лицензии, засудить соседа за пятна на потолке.
Можно на каждый чих вытащить СНИП или ГОСТ. Нормативная база в сфере ЖКХ, благоустройства обширна, но противоречива и часто неконкретна. Обращаем внимание, что практически все показатели регулируются федеральными нормативными актами, в основном постановлениями Правительства РФ, кое-что – региональными законами и нормативными актами. Кроме того, самая необходимая конкретика часто формируется на уровне городов, поселений. Поэтому в наших материалах мы приводим нормативные документы всех уровней, но не все, а только самые нужные. Не копайтесь в «Консультантах» – утонете.
Каждая технология должна заканчиваться результатом. Не ограничивайтесь перепиской, требуйте проведения встреч, круглых столов, рабочих групп, совещаний, принятия решений.
Последнее. Все вопросы, касающиеся управления конкретным МКД, можно (и должно) решить на уровне УК. Собственно, это и есть функция управления. Другое дело, когда речь идет, например, о проблемах квартала, микрорайона. Здесь уже надо подключать администрацию района (где-то административного округа), а то и города. Они, а не депутаты или партии и фронты принимают решения.
Основной институт гражданского контроля в сфере управления МКД –
Совет многоквартирного дома (инициативная группа)
С 2011 года Жилищный кодекс (ст. 161.1) обязал собственников в МКД сформировать Советы (дальше мы будем называть их СМКД). Это очень специфический институт гражданского контроля, если мы говорим именно об этом. Нечто среднее между правлением ТСЖ, инициативной группой и территориальным общественным самоуправлением. Но от их всех он отличается – не является юридическим лицом, но оформлен «под протокол»; иногда работает на безвозмездной основе, иногда председатель СМКД получает вознаграждение по какой-либо из схем, ни одна из которых не является полностью легальной и приемлемой; занимается проблемой только собственного дома, но часто члены СМКД составляют основной актив ТОС.
Так или иначе это готовый институт, который может применять предлагаемые технологии гражданского контроля в сфере управления МКД. Для контроля и обратной связи с УК он и создан. Есть примеры, когда, неформально объединившись, СМКД решают общие проблемы группы домов. Чаще всего это заканчивается общим огораживанием придомовых территорий.
Потребности в овладении элементарными технологиями по контролю за проведением работ и оказанием услуг – как по содержанию, так и коммунальных, очень велика. В этом мы убеждаемся, когда проводится обучение председателей СМКД и инициативных групп, еще на ставших советами. А в Перми реализуется несколько таких обучающих программ. Что есть хорошо.
Функций и прав, прописанных в ст. 161.1, предостаточно, и с каждым изменением Жилищного кодекса их становится все больше. Реализуются они не в полной степени, и это естественно, поскольку член СМКД и его председатель не родились с томиком ЖК в ручонке. В тонкостях управления МКД не каждый эксперт разберется, а точнее, никто не разбирается полностью.
Года через два после основания СМКД он имеет какие-никакие системы обратной связи с УК. Чаще всего это прохождение 3-4 кругов по совместному составлению планов текущего ремонта. Сейчас некоторые дошли уже и до понимания содержания общего имущества. А наступает еще и великая эпоха капитальных ремонтов. Кстати, на 30.06.2015 г. 656 МКД (из 5515 МКД в городе, подлежащих капремонту по региональной программе) сформировали свои специальные счета и платят туда, а не в «общий котел». И сделали это СМКД.
Предлагаемые технологии (касающиеся конкретных домов) предлагаются, прежде всего, для Советов. Но есть еще немало инициативных групп, где дело или не дошло до легитимного создания СМКД, или жители просто не хотят этим заниматься, «доформализовывать» свое существование.
Инициативные группы – те же люди, актив дома, также пытаются осуществлять и осуществляют контроль и обратную связь с УК, которой и неважно, под протокол все это сделано или общественная самодеятельность. Лишь бы было, с кем общаться, ведь существование таких групп облегчает жизнь УК, персонал это ощущает, в плане уменьшения потока жалоб и обращений, распространения информации, «успокоения клиента». Конечно, это касается нормальных УК, не все из которых погребены под утюгом лицензирования, и относительно конструктивных инициативных групп и СМКД.
А конструктивность возникает и подпитывается реализацией конкретных технологий, которые предусматривают, в том числе, подписание актов приемки-передачи работ/услуг, совместный осмотр общего имущества, совместное реагирование на проблемы конкретных жителей.
_______________________________________________________
Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015
Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.