Как проконтролировать выполнение услуг по содержанию в доме?
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
2015 год
Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.
В отношении услуг по содержанию все гораздо сложнее. Фактически чаще всего контролю поддается только периодичность оказания услуг, установленная договором управления, решениями собственников. Только начинается контроль за объемом и качеством содержания.
Предмет контроля
Соблюдение периодичности, объема и качества проведения конкретных видов работ по содержанию общего имущества.
Нормативная документация, определяющая требования к содержанию общего имущества
Федерального уровня
Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. № 290, утвердившее минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядок их оказания и выполнения.
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, утвердившее Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, утвердившее Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 1 (Утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 № 191).
Муниципального уровня (на примере г. Перми)
Решение Пермской городской Думы от 28.10.2014 г. № 226, утвердившее перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества по различным типам домов и то, что входит в состав этих работ и услуг.
Данные по периодичности услуг и работ по текущему ремонту и содержанию в городе Перми находится на сайте администрации г. Перми по адресу http://www.gorodperm.ru/economic/city-services/jkh/ceni_i_tarifi/ . Подобные перечни есть на сайтах многих муниципальных образований и поселений, а в самих администрациях – точно.
Параметры в соответствии с нормативной документацией
В качестве примера приводится наиболее распространенный в России тип домов — 3-5-этажные дома с благоустройством (кирпичные, панельные, деревянные, шлакоблочные здания). Перечень услуг по содержанию и их периодичность должны быть предусмотрены в смете и утверждены. Если такое решение не принято, то УК устанавливает параметры по содержанию самостоятельно, в рамках муниципального тарифа.
- Соблюдение периодичности услуг (можно начать только с этого).
- Соблюдение объемов оказания услуг.
- Соблюдение качества оказания услуг.
Снова обращаемся к пермскому опыту (http://www.gorodperm.ru/economic/city-services/jkh/ceni_i_tarifi/):
Из перечня работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (3-5 этажные жилые дома без мусоропровода):
| № | Перечень работ | Периодичность |
| 1. | Санитарное содержание помещений общего пользования | |
| 1.1. | Уборка лестничных клеток | |
| 1.1.1. | Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей | 1 раз в два дня |
| 1.1.2. | Мытье лестничных площадок и маршей | 1 раз в месяц |
| 1.1.3. | Влажная протирка стен, дверей, подоконников, перил, оконных ограждений, шкафов для электрощитков и слаботочных устройств, почтовых ящиков, мытье окон, отопительных приборов | 1 раз в 2 года |
| 1.1.4. | Очистка металлической решетки и приямка, уборка площадки перед входом в подъезд | 1 раз в 2 недели |
| 1.2. | Уборка чердачных, подвальных и технических помещений с последующим вывозом мусора | 1 раз в год |
| 2. | Содержание придомовой территории | |
| 2.1. | Летняя уборка | |
| 2.1.1. | Подметание территории | 1 раз в сутки |
| 2.1.2. | Уборка газонов от листьев, сучьев, мусора | 1 раз в неделю |
| 2.1.3. | Выкашивание газонов | 2 раза за период |
| 2.1.4. | Промывка урн | 1 раз в месяц |
| 2.1.5. | Прочистка ливневой канализации | по мере необходимости |
| 2.2. | Зимняя уборка | |
| 2.2.1. | Сдвигание и подметание свежевыпавшего снега в дни снегопада | по мере необходимости, начало работ не позднее 2 часов после начала снегопада |
| 2.2.2. | Сдвигание и подметание снега в дни без снегопада | 1 раз в 2 суток |
| 2.2.3. | Подсыпка территории песком во время гололеда | 1 раз в 2 суток |
| 2.2.4. | Очистка территории от наледи и льда во время гололеда | 1 раз в 2 суток |
| 2.3. | Очистка урн от мусора | 1 раз в сутки |
| 2.4. | Очистка крыши от наледи и снега, сбивание сосулек | по мере необходимости |
Показатели качества предоставления услуг по содержанию могут быть определены собственниками и самостоятельно – такой пример приводится далее.
Методы контроля
Поскольку услуги по содержанию оказываются постоянно, то и контроль должен быть постоянным. В отношении уборки территории и общих помещений это могут быть отметки в специальном журнале. Дворник и уборщица могут оставлять графики и отметки о выполнении услуг у председателя или уполномоченного члена СМКД.
В отдельных случаях, например, при запланированном привлечении спецтехники для уборки снега, очистки крыши от снега, кронировании деревьев – контроль выполняется комиссионно, в присутствии нескольких членов совета или инициативных групп. Также возможны фиксация нарушений, фотографирование ситуации «до и после».
Примеры результирующей документации
Особенность приема-передачи услуг по содержанию состоит в том, что акт приемки-передачи оказанных работ и услуг управляющей организации по содержанию общего имущества составляется по итогам календарного месяца.
В то же время в отдельных случаях в случае некачественного производства работ составляется акт о нарушениях в ходе проведения работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт СМКД может подготовить самостоятельно. Мы приводим пример ситуации, когда в ходе оказания услуг произведены нарушения радикального характера. Ситуация совершенно реальная, произошедшая в г. Березники Пермского края.
При проведении любого из видов работ по текущему ремонту (обычно их 5-10, не больше), составляется акт приемки–передачи работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. За подготовку акта обычно несет ответственность УК, поэтому, если отсутствуют пункты о претензиях, председатель или члены СМКД вправе вписать их собственноручно.
Рекомендации по организации результирующих мероприятий
И здесь основным мероприятием является собственно подготовка и подписание акта приемки-передачи работ и услуг, на основании постоянно осуществляемого контроля уполномоченными лицами.
Получив определенную статистику в течение года, можно установить собственную, реальную периодичность оказания услуг по содержанию и их состав, что гораздо усложняет подготовку планируемой сметы. Так, если мы хотим, чтобы мытье лестничных площадок и маршей происходило не 2 раза в месяц, а хотя бы еженедельно, то надо понимать, что стоимость тарифа на содержание будет отличаться от муниципального в большую сторону, к которому все привыкли (весьма необоснованно). Корректировка планов-графиков работ и услуг по содержанию проводится в 3-4 «круга» общения с персоналом УК в формате рабочих встреч, не менее, чем ежемесячных.
Контроль выполнения и качества услуг по содержанию многоквартирного дома
_______________________________________________________
Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015
Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.