Как проконтролировать выполнение условий договора управления?
Пермский фонд содействия товариществам собственников жилья
2015 год.
Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.
Гражданский контроль в сфере управления МКД – очень специфический вид контроля, в сущности, это обязанность самих собственников и функции Советов МКД в отношениях с УК. И все возникающие споры и непонимания должны заканчиваться на уровне СМКД-УК. Основным документом, регулирующим эти отношения, является договор управления.
Предмет контроля
Соответствие содержания договора управления требованиям действующего законодательства и интересам собственников.
Нормативная документация, определяющая требования к содержанию договора управления
Федерального уровня
Ст. 162 Жилищного кодекса РФ «Договор управления многоквартирным домом».
Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416, утвердившее Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.
Приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» (самый свежий документ).
Регионального уровня (на примере Пермского края)
Приказ Министерства ЖКХ Пермского края от 29 ноября 2010 г. № СЭД-38-01-03-120, утвердивший Примерный договор управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в государственной собственности Пермского края (используется в качестве рекомендуемого). Такие формы есть практически в каждом регионе, а иногда и в муниципалитетах.
Муниципального уровня (на примере г. Перми)
Решение Пермской городской Думы от 28 января 2014 г. № 12, утвердившее Порядок проведения внеплановых проверок деятельности управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.
Параметры в соответствии с нормативной документацией
Ориентируемся в основном на Приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр и требования ЖК РФ:
- Наличие у организации лицензии на деятельность по управлению МКД.
- Наличие условий о плате за управление МКД (обычно в виде % от суммы платежей за жилищные услуги, или от суммы платежей за все, в том числе коммунальные услуги, т.е. от суммы, указанной в платежном документе) – этого допускать нельзя.
- Наличие договора управления, подписанного собственниками (простым большинством от числа всех голосов собственников в доме).
- Наличие договора управления на конкретный дом на сайте УК.
- Наличие заполненных приложений (а не пустографок):
- Состав и состояние общего имущества в МКД (изменяется ежегодно по результатам технического осмотра).
- Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества (включая стоимость на 1 кв.м общей площади помещений собственников, изменяется ежегодно по результатам утверждения сметы).
- Перечень работ по текущему ремонту общего имущества (включая стоимость на 1 кв.м общей площади помещений собственников, изменяется ежегодно по результатам утверждения плана текущего ремонта на год).
- Перечень работ и услуг по управлению (включая стоимость на 1 кв.м общей площади помещений собственников, изменяется ежегодно по результатам утверждения сметы).
- Перечень технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением МКД.
- Предельные сроки устранения недостатков содержания общего имущества в МКД.
- Форма отчета управляющей компании.
На самом деле условий гораздо больше, можно посвятить этому целое издание, но мы останавливаемся на основных моментах, которые можно осуществить без специальной подготовки.
Методы контроля
С наличием лицензии и собственно договора управления можно ознакомиться сначала на сайте, а затем в офисе УК. Отказать в выдаче копии договора управления вам отказать не могут. Договор может быть передан в печатном и (или) в электронном, сканированном виде. В конце концов, многие Советы МКД и УК выработали согласованную позицию о возможности фотографировать требуемые документы.
Анализ положений договора и особенно его приложений: наличие, степень заполненности приложений, соответствие срокам их действия (в большинстве случаев в течение текущего года).
Примеры результирующей документации
По результатам мероприятий по контролю собственниками, Советом МКД, или инициативной группой разрабатывается Предложение о внесении изменений в договор управления (пример размещен далее).
Рекомендации по организации результирующих мероприятий
Предложение о внесении изменений направляется в управляющую компанию. При его подготовке необходимо посоветоваться со специалистами, которые хорошо разбираются в проблеме – консультанты некоммерческих организаций, в муниципалитетах – отделы муниципального контроля и отделы ЖКХ, часто в городах и поселениях именно они консультируют граждан.
Необходимо предложить УК определить сроки рабочей встречи (очевидно, только первой) по обсуждению внесенных предложений. Нельзя ограничиваться перепиской, необходимо наладить работу в формате рабочих встреч с руководством и персоналом УК.
Сразу, для всех остальных технологий контроля, отметим основные ошибки при обращениях в управляющие компании:
- Устное обращение, не фиксируем, с кем разговариваем, и как будет учитываться обращение.
- Не фиксируем факт письменного обращения (необходимо оставить себе экземпляр со входящими данными).
- Необходимо оставлять все свои координаты для связи.
- Не ставится конкретный вопрос, конкретная просьба.
- В одном обращении сразу несколько проблем, необходимо сконцентрироваться на одной.
- Обращение «не по адресу» (не учитывается объем полномочий).
- Нет доказательств (необходимо все фиксировать, подтверждать).
- Мания коллективных обращений – обращаться в УК должен председатель СМКД или уполномоченный член СМКД, по индивидуальной проблеме – конкретный собственник или наниматель.
Контроль выполнения условий договора управления многоквартирным домом
Инструментарий
Пример предложения
о внесении изменений в договор управления многоквартирным домом
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
2015 год.
Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.
ООО «Управляющая компания»
юр. адрес: г. Пермь, ул. 1-ая Трамвайная, д. 7, оф. 312
адрес для корреспонденции 614000, г. Пермь, Главпочтамт, а/я 10001.
От Председателя Совета многоквартирного дома
№ 12/2 по ул. 2-ая Трамвайная г. Перми
Иванова Ивана Ивановича
адрес: г. Пермь, ул. 2-ая Трамвайная, д. 12/2, кв. 140
телефоны: 8-888-999-99-11, 2-000-366
Предложение о внесении изменений в договор управления
многоквартирным домом № ____ от «____» ____________ 20___ г.
Проведя опрос собственников многоквартирного дома № 12/2 по ул. ______________ и обобщив полученную информацию на заседании Совета многоквартирного дома, предлагаем внести в договор управления № _____ от «____» ___________ 20___ г. следующие изменения:
п. 2.1.5. Изложить в новой редакции:
Осуществлять совместно с избранным на общем собрании собственников Советом многоквартирного дома планирование и организацию работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, текущему и капитальному ремонтам жилого дома.
п. 2.2.2. Изложить в новой редакции:
Производить расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию жилого дома в соответствии с решением общего собрания собственников жилья дома.
п. 2.2.8. Изложить в новой редакции:
Согласно с планом работ, принятым на общем собрании собственников жилья дома, определять порядок и способ выполнения работ по управлению жилищным фондом, а также подрядных работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда.
п. 3.1.11. Изложить в новой редакции:
Управляющая организация обязана рассматривать предложения, запросы, заявления и жалобы Собственника; вести их учёт. Предоставление информации по письменному запросу осуществляется в 10-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации.
Информация на основании запроса в электронном виде предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 10 рабочих дней со дня поступления запроса.
Письменный запрос подлежит регистрации в день его поступления с присвоением ему регистрационного номера.
п. 5.3. Изложить в следующей редакции:
Перечень услуг и работ по управлению многоквартирным домом, их стоимость указывается в отдельном приложении к договору управления – Приложении № 4.
п.6.1. Изложить в новой редакции:
Настоящий Договор может быть расторгнут:
6.1.1. В одностороннем порядке:
а) Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
б) Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом, выбрана другая управляющая организация.
Управляющая организация должна быть предупреждена о расторжении Договора за два месяца, — путём уведомления с приложением соответствующих документов: копия протокола общего собрания собственников, копии решений собственников.
в) Договор управления многоквартирным домом управляющая организация имеет право расторгнуть в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ.
Данные изменения предлагаем оформить дополнительным соглашением к договору управления № _____ от «____» ____________ 20__ г. Согласованное с Вами дополнительное соглашение будет вынесено на общее собрание собственников для его утверждения.
Предлагаем обсудить предложенные изменения на совместной встрече в 15-00 «____» ____________ 20___ г. В случае отсутствия времени для переговоров в указанное время просим согласовать время встречи дополнительно по телефону.
С уважением,
Председатель Совета многоквартирного дома И.И. Иванов
—
Контакты:
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,
исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru
_______________________________________________________
Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015
Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.